Flexibiliteit als antwoord op acute woningnood
Nederland heeft behoefte aan veel meer woonruimte en er is haast bij. Hoe bereik je het gewenste tempo? Volgens Bram van der Hulst en Rutger Siderius, adviseurs bij Procap, is vaart maken best mogelijk als woonruimte en omgeving niet aan hoge eisen hoeven te voldoen. “In feite creëer je een tijdelijke oplossing.”
Volgens de laatste cijfers van het ministerie van BZK wachten meer dan 300.000 huishoudens op een nieuwe woning en kunnen 100.000 starters nu geen woning vinden. Als alle bestaande bouwplannen worden opgeteld, komen er in theorie tot 2030 pakweg 900.000 nieuwe woningen beschikbaar. “Maar worden ze ook uitgevoerd?” vraagt Bram zich af. “En zo ja, gebeurt dat snel genoeg en zijn de woningen dan betaalbaar voor mensen met een laag of middeninkomen?” Binnenstedelijk ontwikkelen verloopt doorgaans niet in een hoog tempo. “Er spelen vele belangen en het ruimtelijk planproces is nu eenmaal ingewikkeld. Hoe belangrijk ze ook zijn voor het ontstaan van kwalitatief goede leefruimte, met ambitieuze plannen voor stedelijke verdichting alleen komen we er niet. Je zult ook andere wegen moeten bewandelen.” Snel en flexibel bouwen is volgens Bram en Rutger een manier om de druk van de ketel te halen. “Maak daarom per project een duidelijk onderscheid tussen ontwikkelen voor de korte en de lange termijn.”
Tijdelijke oplossing
Misschien hoef je niet altijd naar een hoog cijfer te streven, suggereert Bram. Voor een tijdelijke situatie is een zesenhalf voorlopig genoeg. “Bouw op grotere schaal flexwoningen voor huurders, niet alleen voor kwetsbare doelgroepen maar ook gewoon voor starters, studenten en andere woningzoekenden.” Provincies en gemeenten kunnen in samenwerking met woningcorporaties toewerken naar snelle realisatie van verschillende typologieën huurwoningen op strategisch interessante beschikbare plekken, zoals vrijkomende landbouwgrond of locaties waar permanente bebouwing nu niet mogelijk is. “Een dergelijke aanpak biedt verlichting op korte termijn.”
De openbare ruimte hoeft er niet direct onberispelijk bij te liggen. De ontsluiting mag ook best suboptimaal. “In feite creëer je een tijdelijke oplossing. Omdat hiervoor minder strenge regels of randvoorwaarden gelden, denk aan welstandseisen, kan er sneller worden gewerkt.” Het instellen van een regelluwe zone, daar waar toegestaan, kan uitkomst bieden. “Kijk, de woningen moeten gewoon aan de eisen van het Bouwbesluit voldoen. De basiskwaliteit is in orde.”
Risico lopen
Bram en Rutger hebben ruimschoots ervaring met gebiedsontwikkelingen in grote steden, onder meer door hun werk voor de gemeenten Amsterdam en Rotterdam. Beiden pleiten voor een sterke uitgangspositie van overheden in de oplossing van het vraagstuk van de woningnood. “Een algemeen belang zoals voldoende volkshuisvesting is niet gediend bij marktwerking alleen”, zegt Rutger. Actief grondbeleid door de desbetreffende overheid is volgens hem onontbeerlijk. “Uiteraard zijn er financiële risico’s verbonden aan grondposities, maar enig risico lopen is inherent aan het kunnen bevorderen van publieke belangen.”
Een bescheiden inzet op de inrichting van de openbare ruimte en de ontsluiting van deze woningen betekent bovendien dat investeringen bescheiden zijn. “Laat de gehele openbare ruimte door één marktpartij ontwerpen en aanleggen. Dat klinkt spannend maar sluit goed aan bij het karakter van een tijdelijke oplossing.” Voordeel van zo’n aanpak is dat er een ander soort flexibiliteit ontstaat. Doordat planmatig en financieel niet alles al is dichtgetimmerd, kan goed gestuurd worden op de woningvraag over tien of twintig jaar. “Tijdelijke woningbouw met een hoge dichtheid kan transformeren naar een klimaatbestendige, energiepositieve wijk waar ruimte voor groenstructuren, waterberging en de lokale opwek en uitwisseling van hernieuwbare energie samengaat met een heel ander soort woningbehoefte.”
Als nieuwe met flexwoningen geschapen wijken op den duur voor verdere ontwikkeling in aanmerking komen, zullen er extra investeringen nodig zijn. “Je wilt niet de probleemwijken van de toekomst creëren”, benadrukt Rutger. “In de eerste tien jaar merk je betrekkelijk weinig van een beperkte inzet op buitenruimte of voorzieningen. De verloedering komt in mijn ervaring daarna.” Om die te voorkomen, zal een gemeente tijdig moeten weten hoe ze verder wil en wellicht voor een andere vorm van ontwikkeling kiezen, bijvoorbeeld in samenwerking met commerciële markpartijen“. Misschien is er wel sprake van leegstand elders in de stad. Dan kunnen bewoners van flexwoningen beter doorverhuizen.”
Flexibele schil
Het gaat erom nu een flexibele schil te creëren voor een acuut vraagstuk, geeft Bram aan. “Daarvoor moet op korte termijn massa worden opgebouwd en dat lukt alleen, denken wij, als lagere overheden voortvarend zo’n tijdelijke oplossing tot stand weten te brengen.” Zo’n regionale aanpak wordt ondersteund door recent Rijksbeleid. De in oktober 2022 door minister De Jonge (VRO) verstuurde Kamerbrief over provinciale woningbouwafspraken 2022-2030 spreekt boekdelen. “De minister stelt versnelling van de woningbouw en de realisatie van voldoende, betaalbare en passende woningen centraal.”
Een en ander dient te gebeuren door middel van ‘woondeals’ tussen provincies en gemeenten. “Ik stel me voor dat grootschalige flexwoninglocaties daar onderdeel van uitmaken.” Een fundamentele inzet op flexwonen en flexibiliteit in ruimtegebruik vergt daadkracht en expertise van lokale overheden. “Kleine ambtenarenapparaten hebben weinig speling en ontberen de veelsoortige deskundigheid die nodig is om snel meters te maken. Daarom pleiten we naast financiële middelen van het Rijk voor een pool van tijdelijke arbeidskrachten – juristen, financieel en ruimtelijk experts – waarop lagere overheden een beroep kunnen doen.”